El Conflicto: Arrendatario que se Negaba a Devolver el Local Comercial
El propietario de un local comercial de alto valor en el distrito tradicional de Yanahuara arrendó el inmueble para actividades de servicios. Vencido el plazo contractual de dos años, el inquilino no renovó el contrato, cesó en el pago de las rentas mensuales y se atrincheró en el predio.
Ante los requerimientos extrajudiciales, el inquilino alegó que había realizado mejoras necesarias y útiles por montos exorbitantes no pactados, pretendiendo retener la posesión de forma indefinida hasta que el propietario le reembolsara sumas millonarias no acreditadas.
Estrategia Procesal: Extinción de Título y Aplicación del IV Pleno Casatorio
Estructuramos la demanda de desalojo conforme a la doctrina jurisprudencial obligatoria del Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación N° 2195-2011-Ucayali):
Constitución en Mora y Fenecimiento de Título: Envío de carta notarial de requerimiento otorgando 15 días para la restitución del predio, convirtiendo el título de arrendatario en precario de pleno derecho.
Desestimación de la Excepción de Retención por Mejoras: Se demostró procesalmente que en el contrato original existía cláusula de renuncia expresa a mejoras sin autorización escrita del arrendador, impidiendo que el juez de origen admitiera la defensa dilatoria.
Blindaje ante Recursos Inoficiosos: Al contestarse la demanda con tachas maliciosas, se invocó la sanción de temeridad procesal y se solicitó sentencia anticipada en audiencia única sumarísima.
Sentencia Confirmada en Sala y Lanzamiento con Fuerza Pública
El Juzgado de Paz Letrado declaró fundada la demanda, ordenando la desocupación en el plazo de 6 días. La Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa confirmó íntegramente la sentencia en segunda instancia.
Se ejecutó la diligencia judicial de lanzamiento con auxilio de la Policía Nacional y cerrajero judicial, restituyendo formalmente la posesión del inmueble a nuestro patrocinado libre de ocupantes.
Recomendaciones Clave para Arrendadores
- • Siempre legalice las firmas de sus contratos de alquiler e incorpore la cláusula de allanamiento a futuro (Ley 30201) o desalojo notarial (Ley 30933).
- • Ningún inquilino puede retener un inmueble por supuestas mejoras si el contrato estipula que estas quedan a beneficio del predio sin reembolso.
- • La carta notarial de vencimiento debe redactarse con precisión para extinguir formalmente el título posesorio antes de demandar.